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司法考试之民法第八章第三节

来源:尚德机构   编辑:mm 日期:2010-04-22 13:42

一、司法考试业主的建筑物区分所有权的概念

  建筑物区分所有权是我国《物权法》专章规定的不动产所有权的一种形态。所谓建筑物区分所有权,指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。物权法规定的业主的建筑物区分所有权,与有些国家规定的建筑物区分所有权是同一概念,加上“业主的”三个字,是因为“业主”、“物业”的含义已经为人们所熟悉,是为了便于人们理解,故在建筑物区分所有权之前加了“业主的”三个字。为了叙述方便,以下称建筑物区分所有权。

  建筑物区分所有权将建筑物的特定部分司考录音资料作为所有权的标的,严格而言,与物权客体须为独立物,以及一物一权主义原则不相符合。但是依社会观念,一建筑物区分为若干部分,各有该部分的所有权,应为常有之事,而且这样也不妨碍物权的公示,无害于交易安全。基于物权客体的独立性原则,区分所有的专有部分,需具备一定条件,才可以作为建筑物区分所有中专有权的客体。这些条件有:
  1、须具有构造上的独立性,即被区分的部分在建筑物的构造上,可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。至于是否具有足够的独立性,应依一般的社会观念确定。例如,一个住宅单元通过固定的楼板、墙壁与其他单元相隔离,成为独立的住宅单元。其内再以屏风分隔成数个部分的,其内各部分则不具有构造上的独立性。

  2、须具有使用上的独立性,即被区分的各部分,可以为居住、司考复习资料工作或其他目的而使用。其主要的界定标准,应为该区分的部分有无独立的出入门户。如果该区分部分必须利用相邻的门户方能出入的,即不具有使用上的独立性。

  二、建筑物区分所有权的内容

  通说认为,建筑物区分所有权的内容,包括区分所有建筑物专有部分的单独所有权、共有部分的共有权,以及因区分所有权人的共同关系所生的管理权。

  (一)专有部分的单独所有权

  专有部分是在一栋建筑物内区分出的独立的住宅或者经营性用房等单元。司法考试辅导资料该单元须具备构造上的独立性与使用上的独立性。

  业主对其专有部分享有单独所有权,即对该部分为占有、使用、收益和处分的排他性的支配权,性质上与一般的所有权并无不同。但此项专有部分与建筑物上其他专有部分有密切的关系,彼此休戚相关,具有共同的利益。因此,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。例如,就专有部分的改良、使用,足以影响区分所有建筑物的安全时,不得自行为之。
  业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

  (二)共有部分的共有权

  共有部分是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分,司法考试网校即专有部分以外的建筑物的其他部分。对于共有部分的范围,需要注意的是:

  (1)共有部分既有由全体业主共同使用的部分,例如,地基、屋顶、梁、柱、承重墙、外墙、地下室等基本构造部分,楼梯、走廊、电梯、给排水系统、公共照明设备、贮水塔、消防设备、大门、通信网络设备以及物业管理用房等公用部分,道路、停车场、绿地、树木花草、楼台亭阁、游泳池等附属公共设施;也有仅为部分业主共有的部分,如各相邻专有部分之间的楼板、隔墙,部分业主共同使用的楼梯、走廊、电梯等。其中,对于建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房以及车位、车库的归属,我国物权法作出了明确的规定。

  (2)建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。

  (3)建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

  (4)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

  来源:尚德机构

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